Acheter une Villa à Marrakech

فهم حقوق الملكية في المغرب: دليل شامل 2026

Youness Bermime يناير 20, 2026

يوفر المغرب إطاراً قانونياً متيناً وجذاباً للاستثمار العقاري. فهم حقوق الملكية في المغرب أمر أساسي لكل مستثمر يرغب في اقتناء عقار بكل أمان. سواء كنت مغربياً مقيماً بالخارج أو أجنبياً غير مقيم، فإن إتقان قواعد الملكية سيمكنك من حماية استثمارك وتحسين ثروتك.

يفصّل هذا الدليل النظام العقاري المغربي بأكمله، وأنظمة الملكية المختلفة، وطرق الاستحواذ الممكنة، والحماية القانونية التي تستفيد منها. مع سيليستيا إنفست، اكتشف كيفية الاستثمار بثقة في مراكش وفي جميع أنحاء المغرب.

جدول المحتويات

النظام العقاري المغربي
الرسم العقاري: مفتاح الأمان القانوني
عقارات الملكية: الملكية غير المحفظة
شهادة عدم الصبغة الفلاحية: الشراء من قبل الأجانب
طرق الاستحواذ المختلفة
حقوق وواجبات الملاك
الحماية القانونية للملكية
الضرائب وحقوق الملكية
النقل والإرث

النظام العقاري المغربي

إطار قانوني واضح ومنظم

يرتكز النظام العقاري المغربي على مدونة الحقوق العينية، التي تحدد وتحمي الملكية العقارية في البلاد. يعترف هذا الإطار القانوني بالملكية الكاملة ويضمن للملاك حقوقاً واسعة على ممتلكاتهم.

يميز المغرب بين عدة أنواع من الملكية العقارية. الملكية المحفظة (المسجلة) توفر أقصى درجات الأمان القانوني. الملكية غير المحفظة (الملكية) لا تزال شائعة في بعض المناطق القروية. لكل نظام خصائصه وتداعياته على المستثمر.

تتبع الإدارة العقارية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية. تدير هذه المؤسسة تسجيل العقارات، وتصدر الرسوم العقارية، وتحتفظ بالسجلات الرسمية للملكية.

التطور التاريخي للقانون العقاري

يجمع القانون العقاري المغربي بين التقاليد العريقة والحداثة القانونية. نظام التحفيظ العقاري، الذي أُدخل في عام 1913، يتعايش مع نظام الملكية التقليدي. تسمح هذه الازدواجية بانتقال تدريجي نحو سجل عقاري كامل مع احترام الحقوق المكتسبة.

منذ عام 2011، عززت إصلاحات مهمة حماية المشترين وبسطت إجراءات التسجيل. رقمنة الخدمات العقارية تسرّع الإجراءات وتحسن شفافية المعاملات.

الرسم العقاري: مفتاح الأمان القانوني

التعريف والأهمية

الرسم العقاري هو الوثيقة الرسمية التي تشهد على ملكية عقار في المغرب. يصدره مكتب المحافظة العقارية، ويمثل الدليل القاطع على حق الملكية. قوته الإثباتية مطلقة ونهائية.

يستفيد العقار المحفظ من أقصى حماية قانونية. يضمن الرسم العقاري هوية المالك، والحدود الدقيقة للأرض، وغياب النزاعات. هذا الأمان يطمئن المستثمرين ويسهل جميع العمليات اللاحقة.

بالنسبة للأجانب الراغبين في الشراء في المغرب، الرسم العقاري ضروري. فهو يمكّن من الحصول على شهادة عدم الصبغة الفلاحية ويؤمن المعاملة بشكل نهائي.

محتوى الرسم العقاري

يحتوي الرسم العقاري على معلومات دقيقة وقابلة للتحقق. تظهر هوية المالك الكاملة مع بياناته. يتضمن الوصف التفصيلي للعقار المساحة والحدود وطبيعة الأرض. يتتبع تاريخ التحويلات جميع نقل الملكية.

تظهر أيضاً الأعباء المثقلة للعقار على الرسم. يُذكر الرهن العقاري والارتفاقات وحقوق المرور. هذه الشفافية تحمي المشتري من المفاجآت غير السارة وتضمن معرفة كاملة بالوضع القانوني.

إجراء التحفيظ

يتبع تحفيظ عقار غير محفظ إجراءً صارماً. يقدم المالك طلباً لدى المحافظة العقارية. يقوم مهندس مساح بتحديد الحدود بشكل تواجهي مع الجيران. يفتح النشر في الجريدة الرسمية فترة تعرض مدتها شهران.

في غياب التعرض، يُنشئ المحافظ الرسم العقاري. يتراوح متوسط المدة بين 6 و18 شهراً حسب تعقيد الملف. تشمل التكلفة أتعاب المهندس المساح ورسوم المحافظة وتكاليف النشر.

عقارات الملكية: الملكية غير المحفظة

فهم الملكية

تشير الملكية إلى نظام ملكية تقليدي يقوم على الحيازة المستمرة والمعترف بها. تتعلق بشكل رئيسي بالعقارات الريفية أو القديمة التي لم يتم تحفيظها قط. يعتمد إثبات الملكية على عقود العدول والشهادات.

يمكن بيع عقار الملكية أو تأجيره أو نقله بالإرث. ومع ذلك، يظل الأمان القانوني أقل من العقار المحفظ. نزاعات الجوار أو مطالبات الأطراف الثالثة أصعب في الحسم بشكل نهائي.

لمعرفة المزيد، راجع دليلنا الكامل حول الملكية في المغرب.

المزايا والعيوب

شراء عقار بالملكية له مزايا معينة. الأسعار عموماً أقل بنسبة 20 إلى 40% مقارنة بالعقارات المحفظة المماثلة. العرض أكثر وفرة في المناطق الريفية أو شبه الحضرية. قد يكون إجراء الشراء أسرع في البداية.

العيوب تستحق الاهتمام. غياب الرسم العقاري يعقد الحصول على قرض بنكي. إعادة البيع لأجنبي تتطلب التحفيظ المسبق. مخاطر النزاعات أو المطالبات موجودة، حتى بعد عقود من الحيازة الهادئة.

التحويل إلى رسم عقاري

تحويل الملكية إلى عقار محفظ ممكن وموصى به. يبدأ المالك إجراء تحفيظ لدى المحافظة العقارية. تشمل الوثائق المطلوبة عقود العدول والتصميم الطبوغرافي وإثباتات الحيازة.

تتراوح مدة التحويل بين 12 و24 شهراً. تمثل التكلفة الإجمالية حوالي 3 إلى 5% من قيمة العقار. هذا الاستثمار يؤمن الملكية بشكل نهائي ويعزز الثروة.

شهادة عدم الصبغة الفلاحية: الشراء من قبل الأجانب

مبدأ عدم الصبغة الفلاحية

شهادة عدم الصبغة الفلاحية (VNA) هي الترخيص الضروري ليتمكن أجنبي من اقتناء عقار في المغرب يقع على أرض فلاحية في الأصل. يضمن هذا الإجراء أن العقار سيُستخدم لأغراض سكنية أو تجارية أو سياحية.

شهادة عدم الصبغة الفلاحية ليست مجرد إجراء إداري. فهي تغير الطبيعة القانونية للأرض وتمنحها رسمياً صبغة غير فلاحية. بدونها، لا يمكن بيع بناء قائم بشكل قانوني لمشترٍ أجنبي.

اكتشف دليلنا الكامل حول شهادة عدم الصبغة الفلاحية في المغرب لإتقان هذا الإجراء الأساسي.

المشاريع المعنية بشهادة عدم الصبغة الفلاحية

تتطلب عدة فئات من العقارات شهادة عدم الصبغة الفلاحية للبيع لأجنبي. البنايات القائمة المرخصة على أراضٍ فلاحية محولة مشمولة. الفيلات ضمن مجموعات سكنية معتمدة أيضاً مشمولة. المشاريع السياحية المصادق عليها مثل دور الضيافة والرياضات والإقامات السياحية معنية.

تستفيد هذه المشاريع عموماً من مطابقة واضحة مع تصميم التهيئة المعتمد. يسمح هيكلها القانوني بالبيع الدولي بكل قانونية.

دور المركز الجهوي للاستثمار في العملية

يلعب المركز الجهوي للاستثمار (CRI) دوراً محورياً في معالجة ملفات شهادة عدم الصبغة الفلاحية. ينسق دراسة المشروع مع المصالح التقنية المختصة: التعمير، الفلاحة، البيئة، والسلطات المحلية.

يتحقق المركز الجهوي للاستثمار من مطابقة المشروع مع تصميم التهيئة والمخطط التوجيهي الجهوي. ينظم لجان التحليل ويصدر الآراء اللازمة. بالنسبة للمستثمر الأجنبي، يمثل المركز شباكاً وحيداً يسهل الإجراءات.

التحققات الإلزامية

قبل أي شراء، يجب على المستثمر الأجنبي التحقق من عدة عناصر بشكل ضروري. وجود شهادة عدم الصبغة الفلاحية رسمية ومكتوبة أمر جوهري. يجب تأكيد مطابقة المشروع لرخصة البناء وتصميم التهيئة. المصادقة من قبل اللجان المحلية عبر المركز الجهوي للاستثمار ضرورية.

صلاحية الرسم العقاري أو شهادة الملكية تتطلب تحققاً معمقاً. يجب أن تكون الاستثناءات المحتملة مسجلة رسمياً لدى المركز الجهوي للاستثمار. هذه المراقبات تتجنب المفاجآت غير السارة وتؤمن الاستثمار.

طرق الاستحواذ المختلفة

الشراء بالاسم الشخصي

يمثل الشراء بالاسم الشخصي الشكل الأكثر شيوعاً وبساطة للاستحواذ العقاري في المغرب. يُسجل العقار مباشرة باسم المشتري على الرسم العقاري. تناسب هذه الصيغة تماماً المشتريات الشخصية أو الاستثمارات الأولى.

قانونياً، العملية مباشرة دون وسطاء معقدين. يتمتع المالك بالملكية الكاملة، حر في البيع أو التأجير أو السكن. يعترف القانون المغربي بهذه الملكية الكاملة المحمية بمدونة الحقوق العينية.

تشمل الضرائب رسوم التسجيل بنسبة 4% من سعر الشراء. تضاف رسوم الموثق والمحافظة العقارية، حوالي 1.5 إلى 2%. في حالة إعادة البيع بربح، تُطبق الضريبة على الأرباح العقارية بنسبة 20%، مع حد أدنى 3% من سعر البيع. الإعفاء ممكن إذا كان العقار المقر الرئيسي لأكثر من 6 سنوات.

راجع مقالنا حول عملية الشراء العقاري في المغرب لمزيد من التفاصيل.

الاستحواذ على الشياع

يسمح الشياع بالشراء مع عدة أشخاص: الأزواج، أفراد العائلة، أو شركاء الاستثمار. يملك كل شخص حصة من العقار معبراً عنها بالنسبة المئوية. تجمع هذه الصيغة الموارد مع تقاسم الحقوق.

يخضع الشياع لمدونة الحقوق العينية المغربية. لكل شريك نفس حقوق الاستعمال والقرار بحسب حصته. كل قرار كبير يتطلب موافقة الجميع: البيع، الرهن، أو الأشغال الكبرى.

الضرائب تناسبية. يدفع كل شريك رسوم التسجيل والضرائب حسب حصته. في حالة إعادة البيع، يصرح كل واحد ويدفع ضريبة الأرباح المقابلة لحصته.

يُوصى بشدة باتفاقية شياع يحررها موثق. تمنع الانسدادات وتنظم إدارة العقار. بدونها، يمكن لشريك طلب القسمة القضائية في حالة خلاف مستمر.

الاستحواذ عبر شركة ذات مسؤولية محدودة

الشركة ذات المسؤولية المحدودة (SARL) هي الهيكل المفضل للاستثمار العقاري المهني في المغرب. تفصل الذمة الشخصية عن الذمة العقارية، وتحسّن الضرائب، وتسهل النقل.

تخضع للقانون 5-96، ويمكن تأسيسها من شخص واحد (شركة ذات الشريك الوحيد) أو عدة أشخاص. مسؤولية الشركاء محدودة بمساهماتهم. يمكن أن يكون الشركاء مغاربة أو أجانب.

الضرائب مواتية للمستثمرين النشطين. تخضع الشركة لضريبة الشركات: 12.5% على الأرباح أقل من 300,000 درهم، 20% فوق ذلك. تُفرض ضريبة على الدخل الإيجاري بعد خصم المصاريف: رسوم الإدارة، الاستهلاك، الأشغال، فوائد القروض. يمكن استرداد الضريبة على القيمة المضافة في بعض الحالات.

على صعيد الذمة، يُسهّل النقل ببيع الحصص. يستوعب الهيكل عدة شركاء، بما في ذلك الورثة. هذه الصيغة مثالية لمحفظة إيجارية أو نشاط ترويج عقاري.

الشركة المدنية العقارية (SCI)

تخدم الشركة المدنية العقارية بشكل رئيسي إدارة ذمة عائلية أو تنظيم نقل عبر عدة أجيال. أقل شيوعاً في المغرب من الشركة ذات المسؤولية المحدودة، تلبي احتياجات محددة لإدارة الذمة.

شركاء الشركة المدنية العقارية مسؤولون شخصياً عن ديون الشركة، خلافاً للشركة ذات المسؤولية المحدودة. يمكن أن تكون الضرائب شفافة (ضريبة الدخل) أو خاضعة لضريبة الشركات اختيارياً. هذه المرونة تسمح بتكييف الهيكل مع كل وضع.

تناسب الشركة المدنية العقارية العائلات الراغبة في الحفاظ على ذمة عقارية ونقلها. أقل ملاءمة للمستثمرين الباحثين عن مردودية فورية أو حماية قصوى للذمة الشخصية.

مقارنة طرق الاستحواذ

المعيار	الاسم الشخصي	الشياع	ش.ذ.م.م	ش.م.ع
البساطة	بسيط جداً	بسيط	متوسط	متوسط
حماية الذمة	لا	لا	نعم	لا
التحسين الضريبي	محدود	محدود	عالي	متوسط
النقل	إرث	معقد	بيع الحصص	بيع الحصص
تكلفة الإنشاء	لا شيء	منخفضة	10,000-20,000 درهم	8,000-15,000 درهم
الملف المثالي	المقر الرئيسي	شراء عائلي	استثمار إيجاري	إدارة عائلية

حقوق وواجبات الملاك

حقوق المالك

يتمتع مالك العقار في المغرب بحقوق واسعة يعترف بها القانون. حق الاستعمال يسمح بالسكن شخصياً أو ترك العقار فارغاً. حق الانتفاع يخول تحصيل الدخل الإيجاري. حق التصرف يسمح بالبيع أو الهبة أو الرهن بحرية.

يستطيع المالك القيام بجميع أشغال البناء أو التجديد أو التهيئة مع احترام نظام التعمير. يمكنه تسييج أرضه وغرس الأشجار واستغلال موارد تربته. تُمارس هذه الحقوق في الحدود التي يضعها القانون ودون الإضرار بالجيران.

تشمل الملكية أيضاً باطن الأرض والفضاء الجوي فوق الأرض، ضمن الحدود القانونية. يستطيع المالك إذن البناء تحت الأرض أو في العلو حسب قواعد التعمير المطبقة.

واجبات المالك

ترافق الملكية واجبات قانونية وضريبية. يجب على المالك دفع الضرائب المحلية: ضريبة السكن، رسم الخدمات الجماعية، ضريبة الأراضي المبنية أو غير المبنية. تمول هذه الضرائب الخدمات العمومية المحلية.

صيانة العقار من مسؤولية المالك. يجب الحفاظ على البناء في حالة جيدة وتجنب الأخطار على الجوار أو الطريق العام. يجب صيانة الواجهات حسب القواعد البلدية. الأسوار والجدران المشتركة لها واجبات مشتركة.

يجب على المالك احترام الارتفاقات القانونية أو الاتفاقية المثقلة لعقاره. حق المرور، الإطلال على الجار، صرف المياه: هذه القيود تحد من التمتع المطلق لكنها تحافظ على انسجام الجوار.

حقوق الملاك الأجانب

يتمتع الملاك الأجانب في المغرب بنفس حقوق المواطنين على عقاراتهم ذات الصبغة غير الفلاحية. يمكنهم السكن أو التأجير أو إعادة البيع بحرية. تحويل الدخل الإيجاري وعائدات البيع مضمون بنظام الصرف.

يستفيد المغاربة المقيمون بالخارج من مزايا إضافية. لديهم إمكانية الوصول إلى القروض العقارية بشروط مواتية. يمكن أن تصل مدة التمويل إلى 15 إلى 20 سنة بمعدلات 5.5 إلى 6.5%. لمعرفة المزيد، راجع مقالنا حول مزايا المغاربة المقيمين بالخارج في المغرب.

الحماية القانونية للملكية

دور الموثق

يتدخل الموثق إلزامياً في المعاملات العقارية في المغرب. يصادق على عقود البيع ويمنحها قوة تنفيذية. حضوره يضمن الصلاحية القانونية للمعاملة ويحمي الطرفين.

يقوم الموثق بتحققات أساسية قبل التوقيع. يراقب الرسم العقاري وغياب أعباء غير مصرح بها. يتحقق من أهلية الأطراف للتعاقد. يتأكد من مطابقة العقار لقواعد التعمير.

تشمل أتعاب الموثق في المغرب أتعابه ورسوم التسجيل. تمثل حوالي 6 إلى 8% من سعر الاقتناء. هذه الرسوم على عاتق المشتري ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

عقد البيع الابتدائي

يلزم عقد البيع الابتدائي قانونياً البائع والمشتري قبل العقد النهائي. تحدد هذه الوثيقة شروط المعاملة: السعر، الآجال، الشروط الواقفة. تؤمن المعاملة خلال فترة إعداد العقد النهائي.

تحمي الشروط الواقفة المشتري من بعض المخاطر. يمكن أن يشترط الحصول على التمويل البنكي أو تسليم شهادة عدم الصبغة الفلاحية أو التسوية العمرانية البيع. إذا لم تتحقق هذه الشروط، يسترد المشتري عربونه.

رخصة السكن وشهادة المطابقة

تشهد رخصة السكن وشهادة المطابقة على أن البناء يحترم قواعد التعمير ومعايير السلامة. هذه الوثائق ضرورية لأي بيع عقار مبني.

بدون رخصة السكن، لا يمكن السكن أو بيع العقار قانونياً. يواجه المشتري تعقيدات إدارية بل وعقوبات. التحقق من هذه الوثائق جزء من المراقبات الأولية الأساسية.

راجع دليلنا حول رخصة السكن وشهادة المطابقة في المغرب لمعرفة كل شيء عن هذه الإجراءات.

الضرائب وحقوق الملكية

ضرائب الاقتناء

يولّد اقتناء عقار في المغرب عدة ضرائب. تمثل رسوم التسجيل 4% من سعر الشراء للعقارات السكنية. تصل إلى 6% للأراضي غير المبنية أو المحلات التجارية.

تضاف رسوم المحافظة العقارية بنسبة 1.5% من السعر. تتراوح أتعاب الموثق بين 0.5 و1% حسب مبلغ المعاملة. يمثل مجموع تكاليف الاقتناء حوالي 6 إلى 8% من سعر العقار.

الضرائب خلال الحيازة

يدفع المالك سنوياً عدة ضرائب محلية. تُطبق ضريبة السكن على المقرات الرئيسية والثانوية. تموّل رسم الخدمات الجماعية البنيات التحتية المحلية. تهدف ضريبة الأراضي غير المبنية إلى تشجيع البناء.

يخضع الدخل الإيجاري للضريبة. بالاسم الشخصي، المعدل الجزافي 10% على الدخل الإجمالي. في الشركة، يُفرض الضريبة على الدخل بعد خصم المصاريف. النظام الأكثر مواتاة يعتمد على مستوى الدخل والمصاريف القابلة للخصم.

ضرائب إعادة البيع

تولّد إعادة بيع عقار بربح الضريبة على الأرباح العقارية. المعدل 20% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، بعد خصم المصاريف المبررة. يُطبق حد أدنى 3% من سعر البيع في جميع الحالات.

توجد إعفاءات. المقر الرئيسي المشغول لأكثر من 6 سنوات يُعفى من الضريبة على الأرباح العقارية. العقارات المحتفظ بها لأكثر من 10 سنوات تستفيد من تخفيض. تشجع هذه القواعد الاستثمار طويل المدى.

النقل والإرث

قواعد الإرث

يتبع نقل العقارات في المغرب قواعد قانون الإرث. بالنسبة للمغاربة المسلمين، تُطبق مدونة الأسرة بقواعد توزيعها الخاصة. بالنسبة للأجانب، قد يُطبق قانونهم الوطني حسب الاتفاقيات الدولية.

يسمح التخطيط للتركة بتوقع النقل. إنشاء شركة (ش.ذ.م.م أو ش.م.ع) يسهل النقل التدريجي للحصص للورثة. الهبة في الحياة تبقى ممكنة بشروط ضريبية معينة.

رسوم الإرث

في المغرب، رسوم الإرث على العقارات معتدلة نسبياً. تسجيل نقل الإرث يولّد رسوماً ثابتة محدودة. النقل بين الأصول والفروع يستفيد من نظام مواتٍ.

بالنسبة للأجانب، تتجنب الاتفاقيات الضريبية الدولية الازدواج الضريبي. وقعت فرنسا وبلجيكا وإسبانيا ودول أخرى اتفاقيات مع المغرب. تؤمن هذه المعاهدات النقل الدولي للذمة.

الشراء على التصميم (VEFA) وحقوق الملكية

خصوصيات البيع على التصميم

يسمح البيع في حالة الإنجاز المستقبلي (VEFA) باقتناء عقار قبل اكتمال بنائه. يدفع المشتري أقساطاً حسب تقدم الأشغال. تنتقل الملكية تدريجياً حتى التسليم النهائي.

في المغرب، يخضع البيع على التصميم للقانونين 44-00 و107-12. تفرض هذه النصوص بيانات إلزامية في العقد الابتدائي وتوفر ضمانات إتمام معينة. ومع ذلك، تظل الحماية أقل من المعايير الأوروبية.

تأمين استثمارك في البيع على التصميم

يقدم الاقتناء على التصميم مخاطر خاصة. قبل أن يحصل العقار على رسم عقاري جزئي، لا يكون مؤهلاً للقرض البنكي أو الرهن. يجب على المشتري إذن عموماً التمويل بأموال خاصة أو قبول التقسيط الذي يقترحه المنعش.

عدة احتياطات ضرورية. التحقق من سمعة وملاءة المنعش أساسي. عدم دفع مبالغ كبيرة مباشرة على حساب شخصي. طلب ضمانات مكتوبة ومراجعة العقود من قبل متخصص. متابعة تقدم الأشغال بأدلة موثقة.

لاستكشاف هذا الموضوع أكثر، راجع مقالنا حول الشراء على التصميم مقابل الفيلا المعاد بيعها في مراكش.

الخلاصة: الاستثمار بمعرفة كاملة

توفر حقوق الملكية في المغرب إطاراً قانونياً واضحاً وحامياً للمستثمرين. يميز النظام العقاري بين الملكية المحفظة والملكية، لكل منهما مزاياه. يصل الأجانب إلى الملكية عبر إجراء شهادة عدم الصبغة الفلاحية المصادق عليه من المركز الجهوي للاستثمار.

يعتمد اختيار طريقة الاستحواذ على ملفك وأهدافك. الشراء بالاسم الشخصي يناسب المقرات الرئيسية. الشياع يسمح بالمشتريات العائلية. الشركة ذات المسؤولية المحدودة تحسّن الاستثمار الإيجاري وتحمي الذمة الشخصية.

حقوق المالك واسعة: الاستعمال والانتفاع والتصرف في العقار. تشمل الواجبات دفع الضرائب وصيانة العقار. تأتي الحماية القانونية عبر الموثق والرسم العقاري والتحققات الأولية الدقيقة.

في سيليستيا إنفست، نرافق كل مستثمر لتأمين اقتنائه. التحقق الكامل من الوثائق، النصيحة الشخصية حول طريقة الاستحواذ المناسبة، المرافقة التوثيقية: خبرتنا تضمن استثماراً هادئاً.

اكتشف عقاراتنا للبيع واستفد من مرافقة شخصية لمشروعك العقاري في المغرب.