شراء والعثور على عقار في مراكش: دليل كامل

تبرز مراكش كوجهة مفضلة لشراء عقار في المغرب. من الرياضات الأصيلة في المدينة القديمة إلى الفيلات الحديثة في المناطق السكنية، يقدم السوق تنوعاً استثنائياً.

يتطلب العثور على العقار المثالي خبرة ومعرفة بالسوق المحلي. يرافقك هذا الدليل في جميع الخطوات الأساسية لمشروع الاستحواذ الخاص بك.

مع سيليستيا إنفست، استفد من دعم شخصي لشراء والعثور على عقارك في مراكش بأمان تام.

جدول المحتويات

• كيفية العثور على العقار المثالي
• أنواع العقارات في مراكش
• خيارات التمويل
• أفضل مناطق الاستثمار
• VNA: تأمين عملية الشراء
• الشراء على الخريطة (VEFA)
• الضرائب العقارية
• معايير السياحة 2024
• عملية الاستحواذ

كيفية العثور على العقار المثالي في مراكش

1. تحديد معايير البحث الخاصة بك

قبل بدء البحث، حدد أهداف الشراء الخاصة بك. إقامة رئيسية، استثمار إيجاري، دار ضيافة أو تقاعد تحت الشمس؟

حدد ميزانيتك الإجمالية بما في ذلك سعر الشراء والرسوم الإضافية (7-12٪) وأي أعمال تجديد محتملة. هذه الخطوة الأولى تتجنب إضاعة الوقت.

2. اختيار نوع العقار

تقدم مراكش مجموعة متنوعة من العقارات. يقدم كل نوع مزايا محددة حسب مشروعك.

3. الاستعانة بوكالة متخصصة

تعرف الوكالة العقارية المحلية السوق ولديها محفظة حصرية. إنها توفر لك الوقت من خلال الاختيار المسبق للعقارات المطابقة.

يقوم فريقنا في سيليستيا إنفست بتصفية العقارات وفقاً لمعاييرك الدقيقة. ننظم زيارات مستهدفة وننصحك بشأن إمكانات كل عقار.

مزايا الوكالة:

• الوصول إلى عقارات حصرية غير معلنة
• التفاوض المهني على السعر
• التحقق القانوني من العقارات
• الدعم الإداري الكامل
• شبكة من المحترفين (الموثقون، المحامون، المهندسون المعماريون)

أنواع العقارات المتاحة في مراكش

الفيلات: المساحة والراحة

تهيمن الفيلات المعروضة للبيع في مراكش على سوق الفخامة. إنها توفر مساحات كبيرة وحدائق خاصة ومسابح.

تقع بشكل رئيسي على طرق أوريكا وأميزميز وتحناوت، وتجمع بين الطبيعة والقرب من المدينة. تتراوح الأسعار من 2 إلى 10 ملايين درهم حسب الحجم والموقع.

مثالية لعمليات الإيجار الموسمي بعوائد سنوية من 5 إلى 8٪. راجع برامج الفيلات الجديدة الخاصة بنا.

الرياضات: الأصالة والسحر

تمثل الرياضات جوهر العمارة المغربية التقليدية. منازل ذات فناء مركزي، وتقع في المدينة القديمة التاريخية.

استثمار من 800,000 إلى 5 ملايين درهم حسب الحجم والحالة. إمكانات عالية للتحويل إلى دور ضيافة مربحة جداً (8-12٪ سنوياً).

تتطلب في كثير من الأحيان أعمال تجديد. من المهم التحقق من الحالة الهيكلية والوصول (لا توجد سيارات في المدينة القديمة).

الشقق: العملية والأمان

تجذب الشقق المستثمرين الذين يبحثون عن عقارات سهلة الإدارة. مساكن آمنة مع خدمات (مسبح، حارس، موقف سيارات).

أسعار من 800,000 إلى 3 ملايين درهم في الأحياء المرغوبة (كيليز، هيفرناج، أكدال). رسوم الملكية المشتركة التي يجب مراعاتها (1,000 إلى 3,000 درهم/شهر).

عائد إيجاري مستقر من 4 إلى 6٪ سنوياً. طلب قوي على الإيجار طويل الأمد من الوافدين.

الفنادق ودور الضيافة: نشاط تجاري قائم

لرواد الأعمال الذين يريدون نشاطاً تجارياً فورياً. فنادق ودور ضيافة مع عملاء حاليين وموظفين مدربين.

استثمار كبير (5 إلى 30 مليون درهم) ولكن عوائد عالية (10-15٪ حسب الموقع). تحليل مالي متعمق ضروري.

خيارات التمويل للشراء في مراكش

1. الشراء النقدي

الحل المفضل لـ 70٪ من المستثمرين الدوليين. عملية سريعة ومبسطة.

يسمح بالتفاوض على خصومات من 5 إلى 10٪ على السعر. لا توجد رسوم فائدة أو قيود مصرفية.

2. القرض العقاري: الملفات الشخصية والشروط

متاح للأجانب والمغاربة المقيمين بالخارج بشروط محددة. تقدم البنوك المغربية والفروع الأجنبية تمويلاً مكيفاً.

المستندات المطلوبة

• جواز السفر وشهادة الإقامة
• كشوف حسابات بنكية للأشهر الستة الأخيرة
• إثبات دخل مستقر
• اتفاقية بيع موقعة
• سند ملكية العقار

نصيحة: قارن ما لا يقل عن 3 بنوك لتحسين معدلك. يمكن لوسيط متخصص أن يوفر لك 0.5 إلى 1٪ على المعدل.

3. خطة الدفع للمطور (العقارات الجديدة)

لعمليات الشراء على الخريطة بدون سند ملكية، يقدم المطورون مدفوعات متدرجة. بشكل عام 30٪ عند التوقيع، 40٪ أثناء البناء، 30٪ عند التسليم.

مدة من 12 إلى 24 شهراً. يسمح بتأمين عقار بسعر جذاب دون قرض مصرفي فوري.

أفضل المناطق للعثور على عقارك

طريق أوريكا: الطبيعة والهدوء

منطقة نامية بسرعة على بعد 20-30 دقيقة من وسط المدينة. مناظر خلابة للأطلس ومناخ معتدل.

أسعار جذابة: 8,000 إلى 15,000 درهم/م² للفيلات الجديدة. طلب إيجاري قوي من العملاء الذين يبحثون عن الهدوء والطبيعة.

اكتشف الفيلات الخاصة بنا على طريق أوريكا مع المسابح والحدائق المنسقة.

طريق أميزميز: المركز السكني الجديد

محور استراتيجي على بعد 15-25 دقيقة من وسط المدينة. العديد من المشاريع السكنية الراقية مع VNA.

أسعار تنافسية: 10,000 إلى 18,000 درهم/م². بنية تحتية حديثة ومساكن آمنة.

مثالي للاستثمار الإيجاري أو الإقامة الرئيسية. راجع المشاريع الجديدة على طريق أميزميز.

طريق تحناوت: العقارات الكبيرة

للمشاريع واسعة النطاق التي تتطلب قطع أراضي كبيرة. قطع متاحة من 5,000 إلى 50,000 م².

أسعار جذابة جداً: 5,000 إلى 10,000 درهم/م². بيئة أصيلة ومناظر بانورامية.

مثالي لدور الضيافة أو العقارات الزراعية أو الفيلات مع حدائق شاسعة.

المدينة القديمة: الرياضات الأصيلة

القلب التاريخي لمراكش. رياضات تقليدية مع عمارة محفوظة.

أسعار متغيرة: 15,000 إلى 40,000 درهم/م² حسب الحي والحالة. عائد إيجاري سياحي ممتاز (10-12٪).

الوصول للمشاة فقط. التحقق الشامل من الحالة الهيكلية ضروري.

كيليز وهيفرناج: الحداثة ووسائل الراحة

أحياء حديثة مع جميع المحلات التجارية والخدمات. شقق وفيلات معاصرة.

أسعار مرتفعة: 20,000 إلى 35,000 درهم/م². طلب إيجاري مستقر على مدار العام.

مثالي للإيجار طويل الأمد أو المسكن الحضري الثانوي.

VNA: تأمين عملية الشراء كأجنبي

ما هو VNA؟

التوجه غير الزراعي (VNA) هو تصريح إلزامي لبيع عقار لأجنبي. يحول قانونياً الأرض الزراعية إلى أرض قابلة للبناء.

بدون VNA صالح، من المستحيل الشراء بشكل قانوني كمقيم غير مغربي. هذه هي الوثيقة الرئيسية لتأمين استثمارك.

دور CRI (المركز الجهوي للاستثمار)

ينسق CRI جميع التصاريح اللازمة. يركز آراء خدمات التخطيط العمراني والزراعة والبيئة والسلطات المحلية.

نافذة واحدة تسهل الإجراءات. التحقق الرسمي من امتثال المشروع لخطط التنمية.

العقارات التي تتطلب VNA

• الفيلات في مجمعات سكنية مع VNA جماعي
• المشاريع السياحية المصادق عليها (دور الضيافة، الفنادق)
• المباني القائمة مع VNA فردي
• الرياضات في مناطق معينة من المدينة القديمة

التحققات الأساسية

مهم: لا تشتري أبداً بدون VNA مؤكد. قم بفحص جميع المستندات من قبل محام متخصص.

الشراء على الخريطة (VEFA): الفرص والمخاطر

فوائد VEFA

أسعار أقل بنسبة 15 إلى 25٪ من السوق الثانوي. إمكانية اختيار التشطيبات والتجهيزات.

عقار جديد مع ضمانات المقاول. معايير بناء حديثة ومعدات عصرية.

مكسب رأسمالي محتمل عند التسليم في سوق متنامٍ.

خصوصيات النظام المغربي

يختلف VEFA في المغرب عن المعايير الأوروبية. آليات حماية أقل للمشتري.

نقاط الانتباه الرئيسية:

• لا يوجد سند ملكية قبل التسليم
• استحالة القرض المصرفي أثناء البناء
• الأموال المدفوعة مباشرة للمطور (نادراً ما تكون في حساب ضمان)
• يتدخل الموثق فقط عند التسليم
• تأخيرات التسليم المتكررة (6 أشهر إلى سنتين)

7 قواعد ذهبية لتأمين VEFA الخاص بك

1. التحقق من القوة المالية وسمعة المطور
2. زيارة المشاريع الأخرى التي سلمها نفس المطور
3. طلب حساب ضمان أو ضمانات مصرفية مكتوبة
4. لا تحول أبداً إلى حساب شخصي
5. قم بمراجعة العقد من قبل محام متخصص قبل التوقيع
6. التفاوض على عقوبات التأخير في العقد
7. مراقبة التقدم مع زيارات منتظمة موثقة

الميزانية المراد التخطيط لها: السعر المعلن + 10-15٪ للطوارئ والتشطيبات الإضافية.

الضرائب: الشراء وامتلاك العقار

1. رسوم الاستحواذ (7-12٪ من السعر)

مثال: عقار بقيمة 4 ملايين درهم = 280,000 إلى 480,000 درهم في الرسوم الإضافية.

2. ضريبة القيمة المضافة (العقارات الجديدة)

معدل 20٪ على السعر قبل الضريبة للعقارات الجديدة التي يبيعها المطورون. يتم تضمينها بشكل عام في السعر المعروض.

إعفاءات ممكنة للسكن الاجتماعي أو البرامج التقليدية.

3. الضرائب السنوية

• ضريبة السكن (يدفعها الساكن في 1 يناير)
• ضريبة الخدمات المجتمعية (جمع القمامة، الإضاءة)
• ضريبة على العقار المبني/غير المبني

الإجمالي السنوي: 0.5 إلى 1.5٪ من القيمة السوقية. عقار بقيمة 4 ملايين = 20,000 إلى 60,000 درهم/سنة.

4. الدخل الإيجاري

خاضع للضريبة وفقاً للمقياس التصاعدي. نظامان للاختيار من بينهما:

• ثابت: خصم 40٪ على الدخل الإجمالي
• فعلي: خصم النفقات الفعلية (الصيانة، الإصلاحات، التأمين)

الإعلان السنوي إلزامي. المدفوعات الشهرية ممكنة.

5. المكسب الرأسمالي عند إعادة البيع (IPI)

ضريبة 20٪ على المكسب الرأسمالي الصافي. خصم 10٪ لكل سنة بعد السنة الخامسة.

إعفاء كامل بعد 15 عاماً من الملكية. استراتيجية طويلة الأجل مفيدة من الناحية الضريبية.

معايير السياحة الجديدة 2024

يصلح المرسوم 985-24 تصنيف المنشآت السياحية. تأثير كبير على العقارات المخصصة للإيجار السياحي.

التغييرات الرئيسية

• معايير A (إلزامية): مطلوب امتثال 100٪
• معايير B (تكميلية): مطلوب 70٪ كحد أدنى
• الرقمنة الإلزامية (الحجز والدفع عبر الإنترنت)
• معايير النظافة الصارمة والقابلة للقياس
• أمان محسّن (مراقبة الفيديو، إمكانية الوصول للأشخاص ذوي الإعاقة)

لدور الضيافة (من 1 إلى 5 مفاتيح)

إلزامي: غرف مع حمامات خاصة، إفطار مشمول، منتجات الترحيب، النظافة الصارمة.

تكميلي: ديكور أصيل، وجبات تقليدية، أنشطة ثقافية، موقع ويب متعدد اللغات.

الاستثمارات الضرورية

• تدريب الموظفين (معايير الخدمة الدولية)
• أنظمة الحجز عبر الإنترنت
• ترقيات الأمان وإمكانية الوصول
• موقع ويب احترافي متعدد اللغات

الميزانية: 100,000 إلى 500,000 درهم حسب حجم المنشأة. العائد على الاستثمار من خلال الأسعار المتميزة المبررة.

العملية الكاملة لشراء عقار

الخطوة 1: البحث والاختيار

تحديد معايير دقيقة مع فريقنا. اختيار مسبق من 3 إلى 5 عقارات مطابقة.

تنظيم زيارات فعلية أو افتراضية. تحليل البيئة والحالة والإمكانات.

الخطوة 2: التحققات الأولية

استشارة المستندات: سند الملكية، VNA، رخصة البناء. التحقق مع السجل العقاري و CRI.

تقييم الحالة العامة وأي أعمال ضرورية. تقدير التكاليف الإجمالية (الشراء + الرسوم + الأعمال).

الخطوة 3: العرض والتفاوض

تقديم عرض شراء للبائع. التفاوض المهني على السعر والشروط.

تتيح لنا خبرتنا في كثير من الأحيان التفاوض على خفض من 5 إلى 10٪ على السعر الأولي.

الخطوة 4: اتفاقية البيع

التوقيع على اتفاقية ملزمة قانونياً. دفع وديعة من 10 إلى 20٪.

شروط تعليقية ممكنة (التمويل، التحققات القانونية). الموعد النهائي المحدد للتوقيع على السند النهائي (بشكل عام من 2 إلى 3 أشهر).

الخطوة 5: التدقيق القانوني الكامل

يتحقق المحامي المتخصص من:

• صحة سند الملكية
• صلاحية VNA والتصاريح
• عدم وجود رسوم ورهون عقارية
• امتثال البناء للتصاريح
• الوضع الضريبي للبائع والعقار

المدة: 3 إلى 6 أسابيع. خطوة حاسمة لتأمين الشراء.

الخطوة 6: الترتيب المالي

إذا كان الائتمان: إعداد ملف مصرفي كامل. مقارنة عروض من 3 بنوك كحد أدنى.

التفاوض على الأسعار والشروط. الحصول على موافقة من حيث المبدأ (من 2 إلى 6 أسابيع).

الخطوة 7: التوقيع على السند الأصيل

موعد مع الموثق مع الحضور الإلزامي للطرفين. دفع الرصيد والرسوم.

تسليم المفاتيح والمستندات الرسمية. التسجيل في سند الملكية ضمان الملكية.

الخطوة 8: بعد الشراء

توصيلات المرافق (الماء، الكهرباء، الإنترنت). نقل العقود الحالية.

توظيف الموظفين إذا لزم الأمر (حارس، بستاني). تنفيذ إدارة الإيجار.

تتولى خدمة الكونسيرج لدينا الإدارة الكاملة في غيابك.

لماذا تختار سيليستيا إنفست

خبرة محلية معترف بها

أكثر من 10 سنوات من الخبرة في سوق مراكش. معرفة متعمقة بجميع مناطق الاستثمار.

التخصص في العقارات الفاخرة. محفظة حصرية من العقارات الاستثنائية.

دعم شخصي

استماع يقظ لاحتياجاتك وقيودك. اختيار مستهدف للعقارات التي تطابق معاييرك بالضبط.

زيارات منظمة مع المشورة الخبيرة. التفاوض المهني نيابة عنك.

أمن قانوني مضمون

شبكة من المحامين والموثقين المتخصصين. التحقق الشامل من جميع المستندات.

الدعم الإداري الكامل. الحماية القصوى لاستثمارك.

خدمات ما بعد الشراء

• إدارة إيجار كاملة
• خدمة الكونسيرج
• تنظيم الأعمال والتجديدات
• توظيف وإدارة الموظفين
• المتابعة الإدارية المستمرة

الخلاصة

شراء والعثور على عقار في مراكش فرصة استثنائية. يقدم السوق التنوع والجودة وإمكانية الارتفاع في القيمة.

النجاح يتطلب خبرة محلية ودعماً مهنياً. من البحث الأولي إلى التوقيع النهائي، كل خطوة مهمة.

في سيليستيا إنفست، نحول مشروعك إلى واقع آمن. شبكتنا وخبرتنا تضمن لك استحواذاً مثالياً.

سواء كنت تبحث عن فيلا حديثة أو رياض أصيل أو فندق قائم، لدينا العقار المثالي لك.

اتصل بنا الآن

هل أنت مستعد للعثور على عقارك وشرائه في مراكش؟

استشارة مجانية مع خبرائنا العقاريين. اكتشف مجموعتنا الحصرية من العقارات.

الهاتف: +212 688-107270
البريد الإلكتروني: contact@celestiainvest.com
الموقع الإلكتروني: www.celestiainvest.com