التكاليف الخفية لشراء العقارات في مراكش

شراء عقار في مراكش لا يقتصر على السعر المعلن للشراء. هناك العديد من التكاليف الخفية التي يمكن أن تزيد بشكل كبير من استثمارك الأولي.

تمثل هذه الرسوم الإضافية عادةً 15 إلى 25٪ من سعر الشراء. تختلف حسب نوع العقار وحالته ومشروع استغلالك.

يوضح هذا الدليل جميع التكاليف التي يجب توقعها لتجنب المفاجآت غير السارة. مع سيليستيا إنفست، استفد من الشفافية الكاملة بشأن ميزانيتك الفعلية.

جدول المحتويات

• رسوم الاقتناء (7-12٪)
• تكاليف الأعمال والتجديد
• الأثاث والمعدات
• الضرائب السنوية على الملكية
• رسوم الصيانة المتكررة
• تكاليف إدارة الإيجار
• التأمين الإلزامي
• الموظفون والخدمات
• تكاليف أخرى غير متوقعة

رسوم الاقتناء: الأساسيات (7-12٪)

1. رسوم التسجيل

هذه الضرائب الإلزامية تصادق على معاملتك لدى الإدارة الضريبية. تمثل الجزء الأكبر من التكاليف الإضافية.

للعقارات القديمة: 5 إلى 6٪ من سعر البيع. للعقارات الجديدة: حوالي 3٪ من السعر.

على فيلا بقيمة 4 ملايين درهم، توقع من 200,000 إلى 240,000 درهم في رسوم التسجيل.

2. رسوم المحافظة العقارية

تُدفع لتسجيل اسمك في السند العقاري. هذه الخطوة تضمن ملكيتك قانونياً.

معدل من 1 إلى 1.5٪ من سعر البيع. على 4 ملايين درهم: من 40,000 إلى 60,000 درهم.

3. أتعاب الموثق

يقوم الموثق بصياغة العقد الرسمي والتحقق من شرعية المعاملة. أتعابه منظمة.

عادة 1 إلى 2٪ من سعر الشراء. فيلا بـ 4 ملايين: من 40,000 إلى 80,000 درهم.

بعض الموثقين يفرضون أيضاً رسوم معالجة الملف (من 5,000 إلى 15,000 درهم).

4. أتعاب الوكالة العقارية

تفرض الوكالات العقارية رسوماً مقابل خدمات البحث والمرافقة. الأسعار قابلة للتفاوض حسب العقار.

المعيار: من 2 إلى 3٪ من السعر يتحمله المشتري. بعض الوكالات تفرض الرسوم على البائع فقط.

في سيليستيا إنفست، تشمل أتعابنا المرافقة الكاملة حتى التوقيع.

5. أتعاب المحامي (موصى به)

محامٍ متخصص يؤمن عملية الشراء من خلال التحقق من جميع الجوانب القانونية. استثمار ضروري للأجانب.

أتعاب من 20,000 إلى 80,000 درهم حسب تعقيد الملف. يمكن أن يوفر لك خسائر أكبر بكثير.

جدول ملخص رسوم الاقتناء

نصيحة: خصص بشكل منهجي 10٪ من السعر لهذه التكاليف الإضافية.

تكاليف الأعمال والتجديد

الفلل الجديدة: التشطيبات الإضافية

حتى الفلل الجديدة تتطلب نفقات إضافية. غالباً ما يسلم المطورون "هيكلاً" بتشطيبات أساسية.

يجب توقعه: مطبخ مجهز (من 80,000 إلى 300,000 درهم)، خزانات مخصصة (من 50,000 إلى 150,000 درهم)، تكييف هواء كامل (من 60,000 إلى 120,000 درهم).

تنسيق خارجي: حديقة منسقة (من 100,000 إلى 500,000 درهم)، بيت المسبح (من 150,000 إلى 400,000 درهم).

إجمالي ميزانية تشطيب فيلا جديدة: من 300,000 إلى 1,500,000 درهم حسب المستوى.

الرياضات القديمة: تجديد كامل

الرياضات التقليدية غالباً ما تتطلب تجديداً كبيراً. يمكن للحالة الظاهرة أن تخفي مشاكل هيكلية.

الأعمال الشائعة: إصلاح السقف (من 200,000 إلى 600,000 درهم)، السباكة الكاملة (من 150,000 إلى 400,000 درهم)، الكهرباء حسب المعايير (من 100,000 إلى 300,000 درهم).

ترميم العناصر التقليدية: الزليج (من 500 إلى 1,500 درهم/م²)، التدلاكت (من 300 إلى 800 درهم/م²)، الأعمال الخشبية المنحوتة (من 50,000 إلى 200,000 درهم).

ميزانية التجديد الكامل للرياض: من 1,500 إلى 3,000 درهم/م² مبني. رياض 300 م²: من 450,000 إلى 900,000 درهم.

الأعمال غير المتوقعة: قاعدة الـ 20٪

كل مشروع أعمال يكشف عن مفاجآت بمجرد البدء. عيوب مخفية، مشاكل رطوبة، تركيبات قديمة.

خطط دائماً لنسبة 20٪ إضافية على ميزانية الأعمال الأولية. على 500,000 درهم من الأعمال: 100,000 درهم هامش أمان.

أتعاب المهندس المعماري والإشراف

المهندس المعماري يضمن جودة الأعمال ومطابقتها. ضروري للتجديدات الكبيرة.

الأتعاب: من 8 إلى 15٪ من مبلغ الأعمال. على 500,000 درهم من الأعمال: من 40,000 إلى 75,000 درهم.

الخدمات المشمولة: المخططات، الإشراف على الموقع، تنسيق الحرفيين، استلام الأعمال.

الأثاث والمعدات

الأثاث الكامل

تأثيث فيلا أو رياض بجودة عالية يمثل استثماراً كبيراً. يؤثر الأثاث مباشرة على إمكانية الإيجار.

ميزانية الأثاث حسب النوع:

الأجهزة الكهربائية والمعدات

مطبخ كامل: ثلاجة، فرن، موقد، غسالة صحون، ميكروويف. الميزانية: من 40,000 إلى 120,000 درهم.

أجهزة كهربائية عامة: غسالات، نشافات، مكانس كهربائية. الميزانية: من 30,000 إلى 80,000 درهم.

المفروشات المنزلية (الإيجار السياحي)

للتشغيل كإيجار، خطط لعدة مجموعات من المفروشات. الحد الأدنى 3 مجموعات كاملة لكل غرفة.

ميزانية مفروشات فيلا 4 غرف: ملاءات، مناشف، مفارش = من 40,000 إلى 100,000 درهم حسب الجودة.

الديكور والإكسسوارات

إضاءة، ستائر، سجاد، إكسسوارات ديكور، أواني كاملة. الميزانية: من 50,000 إلى 200,000 درهم.

لرياض أصيل، فضل الحرف اليدوية المحلية والقطع الفريدة. تأثير كبير على الجاذبية.

الضرائب السنوية على الملكية

1. الضريبة على السكن

يدفعها الشخص الذي يشغل المسكن في 1 يناير من السنة. المالك الساكن أو المستأجر السكني.

محسوبة على أساس القيمة الإيجارية المساحية. المبلغ المتغير: من 1,000 إلى 15,000 درهم/سنة حسب الحجم والمنطقة.

2. الضريبة على الخدمات البلدية

تمول جمع القمامة، الإنارة العامة، صيانة الطرق. يدفعها جميع أصحاب العقارات.

المبلغ السنوي: من 500 إلى 8,000 درهم حسب المساحة والموقع.

3. الضريبة على الممتلكات المبنية

محسوبة على القيمة السوقية للعقار. المعدل يختلف حسب البلدية.

النطاق: من 0.3 إلى 0.8٪ من القيمة. فيلا بـ 4 ملايين: من 12,000 إلى 32,000 درهم/سنة.

4. الضريبة على الأراضي غير المبنية

إذا كنت تملك حديقة أو أرض ملحقة كبيرة. معدل تصاعدي حسب المساحة.

يمكن أن يصل إلى 10,000 إلى 30,000 درهم/سنة للأراضي الكبيرة.

ملخص الضرائب السنوية

رسوم الصيانة المتكررة

الاستهلاكات الشهرية

الكهرباء: متغيرة جداً حسب استخدام التكييف. فيلا 4 غرف: من 1,500 إلى 4,000 درهم/شهر في موسم الذروة.

الماء: مع حديقة ومسبح، استهلاك كبير. فيلا: من 500 إلى 2,000 درهم/شهر.

الإنترنت والهاتف: اشتراكات ADSL/الألياف: من 300 إلى 800 درهم/شهر.

إجمالي الاستهلاكات الشهرية للفيلا: من 2,500 إلى 7,000 درهم (من 30,000 إلى 84,000 درهم/سنة).

صيانة المسبح

منتجات المعالجة: من 1,000 إلى 2,000 درهم/شهر. الصيانة المهنية: من 1,500 إلى 3,000 درهم/شهر.

إصلاحات المضخة والتصفية: من 5,000 إلى 20,000 درهم/سنة في المتوسط.

الميزانية السنوية للمسبح: من 30,000 إلى 60,000 درهم.

صيانة الحديقة

الري الأوتوماتيكي: من 500 إلى 1,500 درهم/شهر ماء إضافي. بستاني محترف: من 2,500 إلى 5,000 درهم/شهر.

منتجات الصيانة، الأسمدة: من 3,000 إلى 10,000 درهم/سنة. التقليم، القص، إعادة الزراعة: من 5,000 إلى 20,000 درهم/سنة.

الميزانية السنوية لحديقة 500-1000 م²: من 40,000 إلى 80,000 درهم.

الصيانة العامة

السباكة (التسريبات، الصنابير): من 5,000 إلى 15,000 درهم/سنة. الكهرباء (الإصلاحات، الاستبدالات): من 3,000 إلى 10,000 درهم/سنة.

الطلاء، التجديد: كل 3-5 سنوات = من 50,000 إلى 200,000 درهم.

تكييف الهواء (الصيانة السنوية): من 3,000 إلى 8,000 درهم لكل نظام.

تكاليف إدارة الإيجار

الإدارة الكاملة للإيجار

لأصحاب العقارات غير المقيمين، الإدارة المفوضة ضرورية. تشمل الترويج، الحجوزات، الاستقبال، الصيانة.

العمولة القياسية: من 20 إلى 30٪ من الدخل الإيجاري الإجمالي. على 200,000 درهم دخل سنوي: من 40,000 إلى 60,000 درهم رسوم.

الخدمات المشمولة: التسويق على المنصات، إدارة التقويم، تسجيل الوصول/المغادرة، التنظيف، المفروشات، الإصلاحات الصغيرة.

رسوم المنصات

Airbnb، Booking: عمولة من 3 إلى 15٪ حسب من يدفع (المضيف أو المسافر). على 200,000 درهم: من 6,000 إلى 30,000 درهم/سنة.

التنظيف والغسيل

التنظيف بين كل إيجار: من 500 إلى 1,500 درهم حسب الحجم. 20 إيجار/سنة: من 10,000 إلى 30,000 درهم.

غسيل المفروشات: من 200 إلى 600 درهم لكل دورة. 20 دورة: من 4,000 إلى 12,000 درهم/سنة.

المواد الاستهلاكية

منتجات الترحيب، المرحاض، المطبخ، التنظيف: من 200 إلى 500 درهم لكل إيجار. 20 إيجار: من 4,000 إلى 10,000 درهم/سنة.

ميزانية الإدارة السنوية

على دخل إجمالي 200,000 درهم، تكاليف إدارة من 64,000 إلى 142,000 درهم = دخل صافي من 58,000 إلى 136,000 درهم.

التأمين الإلزامي والموصى به

التأمين متعدد المخاطر على المنزل

يغطي الحريق، أضرار المياه، السرقة، المسؤولية المدنية. إلزامي للحصول على ائتمان بنكي.

القسط السنوي: من 0.15 إلى 0.30٪ من قيمة العقار. فيلا بـ 4 ملايين: من 6,000 إلى 12,000 درهم/سنة.

تأمين المالك غير الساكن

للعقارات المؤجرة، يغطي الأضرار التي يسببها المستأجرون. أغلى من التأمين القياسي.

القسط: من 0.25 إلى 0.40٪ من القيمة. فيلا بـ 4 ملايين: من 10,000 إلى 16,000 درهم/سنة.

تأمين المسبح

مسؤولية مدنية معززة للمخاطر المتعلقة بالمسبح. موصى به للإيجار السياحي.

القسط السنوي: من 2,000 إلى 5,000 درهم حسب الحجم والمعدات.

تأمين ضمان الإيجار

للإيجار طويل الأجل، يحمي من التخلف عن السداد. القسط: من 2 إلى 4٪ من الإيجار السنوي.

على 60,000 درهم إيجار سنوي: من 1,200 إلى 2,400 درهم/سنة.

الموظفون والخدمات

الحارس/البواب

لـ الفلل الكبيرة، حارس دائم موصى به. يؤمن العقار ويضمن الصيانة اليومية.

الراتب الشهري: من 3,000 إلى 6,000 درهم + السكن + CNSS (الرسوم الاجتماعية ~20٪). التكلفة السنوية: من 43,000 إلى 86,000 درهم.

عاملة النظافة

للمنزل الثاني أو بين الإيجارات. من 2 إلى 3 مرات في الأسبوع.

السعر بالساعة: من 25 إلى 40 درهم. 12 ساعة/أسبوع = من 1,200 إلى 1,920 درهم/شهر (من 14,400 إلى 23,040 درهم/سنة).

البستاني

لحدائق من 500 م² وأكثر. من 1 إلى 2 مرة في الأسبوع.

السعر اليومي: من 200 إلى 400 درهم. يومان/شهر = من 4,800 إلى 9,600 درهم/سنة.

فني المسبح

صيانة أسبوعية في الموسم، كل أسبوعين خارج الموسم. يتجنب المشاكل الكبيرة.

العقد السنوي: من 15,000 إلى 36,000 درهم حسب التردد والحجم.

ميزانية الموظفين السنوية

تكاليف أخرى غير متوقعة

رسوم الملكية المشتركة

للشقق والفلل في المجمعات المغلقة. تغطي صيانة المناطق المشتركة، الأمن، المسبح المشترك.

المبلغ الشهري: من 500 إلى 3,000 درهم حسب المجمع والخدمات. السنوي: من 6,000 إلى 36,000 درهم.

غالباً ما يتم التقليل من شأنها أثناء الشراء. تحقق من المبلغ الدقيق قبل التوقيع.

التوصيلات الأولية

للأراضي أو المباني الجديدة بدون توصيلات موجودة.

الكهرباء (ONEE): من 20,000 إلى 80,000 درهم حسب المسافة والقدرة. مياه الشرب: من 15,000 إلى 60,000 درهم.

الصرف الصحي: من 10,000 إلى 40,000 درهم. الهاتف/الإنترنت: من 2,000 إلى 10,000 درهم.

ضريبة الأرباح الرأسمالية (إعادة البيع)

ضريبة 20٪ على الربح الرأسمالي الصافي عند إعادة البيع. خصم 10٪ سنوياً بعد السنة الخامسة.

مثال: شراء 4 ملايين، إعادة بيع 6 ملايين بعد 3 سنوات. الربح الرأسمالي الإجمالي: 2 مليون. الضريبة: 400,000 درهم.

الاستراتيجية: احتفظ بها لمدة 15 عاماً على الأقل للإعفاء الكامل.

رسوم إعادة الأموال

للمستثمرين الأجانب الراغبين في إعادة عائدات البيع. إجراءات مكتب الصرف.

رسوم التحويل المصرفي: من 0.5 إلى 2٪ من المبلغ. على 6 ملايين درهم: من 30,000 إلى 120,000 درهم.

التضخم والزيادات

التكاليف تزداد كل عام: الكهرباء، الماء، الرواتب، المواد. توقع زيادة من 3 إلى 5٪ سنوياً.

ميزانية الصيانة البالغة 100,000 درهم اليوم = 115,000 درهم في غضون 3 سنوات.

الميزانية السنوية الكاملة: مثال حقيقي

فيلا 4 غرف - 300 م² - أرض 1000 م² - قيمة 4 ملايين درهم

أي 28,600 درهم/شهر في التكاليف الثابتة.

لكي تكون مربحة، يجب أن يتجاوز دخل الإيجار 400,000 درهم/سنة (بعد تكاليف التشغيل).

كيفية تقليل هذه التكاليف؟

1. اختر عقاراً في حالة جيدة

فضل عقاراً محفوظاً جيداً لتجنب الأعمال الكبيرة الفورية. علاوة الشراء تعوضها وفورات الأعمال.

اطلب فحص العقار من قبل خبير قبل الشراء. استثمار من 5,000 إلى 15,000 درهم يمكن أن يوفر 500,000 درهم من الأعمال.

2. التفاوض على الرسوم

رسوم الوكالة والمحامي غالباً قابلة للتفاوض. قارن عدة مزودي خدمات.

بعض الوكالات مثل سيليستيا إنفست تقدم حزماً تشمل عدة خدمات.

3. تحسين الإدارة

أتمتة ما أمكن: الري الأوتوماتيكي، الإضاءة القابلة للبرمجة، تسخين المسبح بالطاقة الشمسية.

الاستثمارات الأولية تُستهلك في 3-5 سنوات من خلال الوفورات المتكررة.

4. الإدارة الذاتية (إن أمكن)

لأصحاب العقارات المقيمين أو الحاضرين جداً. توفير 20-30٪ على دخل الإيجار.

يتطلب توفراً كبيراً ومعرفة بالسوق المحلي.

5. الضرائب: التحسين القانوني

أعلن عن جميع دخل الإيجار بالنظام الحقيقي. اخصم جميع النفقات المبررة: الأعمال، فوائد القرض، التأمين.

استشر محاسباً متخصصاً: من 10,000 إلى 20,000 درهم/سنة من الأتعاب يمكن أن توفر من 50,000 إلى 100,000 درهم من الضرائب.

الخلاصة: التخطيط للاستثمار بشكل أفضل

التكاليف الخفية لشراء العقارات في مراكش عديدة ولكنها متوقعة. التخطيط الجيد يتجنب المفاجآت السيئة.

ميزانية واقعية: سعر الشراء + 10٪ رسوم الاقتناء + 15٪ أعمال/أثاث + رأس مال عامل لسنة واحدة.

لفيلا بقيمة 4 ملايين درهم:

• سعر الشراء: 4,000,000 درهم
• رسوم الاقتناء: 400,000 درهم
• أعمال/أثاث: 600,000 درهم
• رأس مال عامل لسنة واحدة: 350,000 درهم
• الميزانية الإجمالية: 5,350,000 درهم

في سيليستيا إنفست، نرافقك في التقدير الدقيق لجميع هذه التكاليف. خبرتنا تضمن لك ميزانية واقعية ومضبوطة.

سواء كنت تشتري فيلا، أو رياض أو فندق، نضع معك خطة مالية كاملة وشفافة.

اتصل بنا

هل تحتاج إلى تقدير دقيق للتكاليف لمشروعك؟

يقدم لك خبراؤنا تحليلاً تفصيلياً مجانياً لجميع الرسوم المتعلقة بعملية الشراء الخاصة بك.

الهاتف: 270-107-688 212+
البريد الإلكتروني: contact@celestiainvest.com
الموقع الإلكتروني: www.celestiainvest.com